Dr. Nádró Veronika ügyvéd 2026. szeptember 9-én megjelent írása arra figyelmeztet, hogy egy családi ház megvásárlása jóval több ellenőrzést kíván, mint egy lakásé. A tulajdoni lap és a térképmásolat mellett a telekhatárt, a megközelítést, a közműveket és a műszaki állapotot is át kell nézni. Hitel esetén pedig előre tisztázni kell, hogy a bank elfogadja-e az ingatlant fedezetként.
Térkép, telekhatár, helyrajzi számok
Ha egy épületrész, például egy utólag beépített terasz, nem szerepel a térképen, az jogi problémát okozhat. A szerző szerint a feltüntetés hiánya önmagában nem változtatja meg automatikusan a tulajdoni viszonyokat. A rendezés azonban földmérést, hatósági vagy fennmaradási eljárást igényelhet. A kerítés sem mindig a jogi telekhatáron áll, átnyúló épületeknél ezért érdemes földmérőt és szükség esetén építészt bevonni.
Tisztázni kell azt is, hogy a ház közútról érhető-e el. Ha csak egy másik ingatlanon át közelíthető meg, fontos, milyen szolgalmi jog biztosítja az áthaladást. Előfordul, hogy egy birtok több helyrajzi számból áll. A cikk szerint a támogatott hiteleknél, például az Új Falusi CSOK, a CSOK Plusz vagy az Otthon Start esetén az ingatlannak egy helyrajzi számon kell szerepelnie. Ha a telek és az épület tulajdonosa eltér, földhasználati jogra lehet szükség, a bank pedig kérheti a vételár megbontását.
Közművek, tanúsítványok, szavatosság
Az, hogy az utcában minden közmű megvan, nem jelenti, hogy a ház rá is van kötve. Különösen a szennyvízelvezetést, az emésztőt és a kutat érdemes tisztázni. Közcsatorna-bekötés hiányában a tulajdonosnak talajterhelési díjat kellhet fizetnie. A cikk szerint a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet alapján tulajdonosváltáskor főszabályként kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálat. Ennek hiánya ugyanakkor nem akadálya a földhivatali bejegyzésnek, egy hibát feltáró jegyzőkönyv pedig inkább alkupozíciót teremt.
Rejtett hiba esetén a Ptk. 6:159. §-a alapján szavatossági igény merülhet fel. A viták gyakori oka, hogy a jegyzőkönyv csak a szerződéskötés után készül el, és senki nem rögzíti, ki állja a javítást.
Illeték és adó
A vevő 4 százalékos vagyonszerzési illetéket fizet, amelyet a NAV jellemzően a forgalmi érték alapján számol. Az írás szerint a befizetés nagyjából 3–5 hónappal a szerződéskötés után esedékes. Az eladó adómentes, ha 5 évnél régebben szerezte az ingatlant. Ennél frissebb szerzésnél 15 százalékos adó merülhet fel, de az adóalap évről évre csökken.
A szerző tanácsa: a vételi ajánlat vagy szándéknyilatkozat aláírása előtt érdemes ügyvédet és hitelügyintézőt bevonni. A vételár mellett pedig a rezsivel, a felújítással és a korszerűsítés költségeivel is számolni kell.